2017年9月15日 星期五

樓換樓搬大屋的跟進 - 網友的妙法

時間過得好快,之前寫左一篇年初一大想頭,樓換樓搬大屋的策略和考慮,下個月都中秋了。

買樓果然係大部份香港人都很熱衷的話題,那篇樓換樓文章得到很熱烈的討論(以本blog一貫水平,四十幾個留言算好多架啦...)。多謝各位朋友的建議,有些方法我從未諗過,下面會整理一下,先睇呢半年既樓價變化吧。


根據九月十四日在同一間銀行的網上估價,現有單位(中高層兩房;望山向西北;建築690呎;實用522呎)估值610萬,同一屋苑目標單位(低層三房;望海向南;建築1010呎;實用767呎)估值820萬。

現有單位半年升值10.9%,目標單位半年升值9.3%,我當日大膽假設兩個單位的樓價走勢一樣,現在以半年計相差1.6%,當日的假設似乎不太準確。因為離題,我也不嘗試去解讀點解大細單位走勢會不同了,其實我也不懂。

當日我咁樣講,“如果樓價向上,因為基數的分別,有機會去到一個時間係我賣出單位後收回的金錢並不足夠支付首期。”,以現時計算,尚未到達這情況。

但需要注意一點,假如樓價繼續向上,目標單位突破一千萬,那便真的PK了。一千萬或以上的單位,按揭成數最多五成,比一千萬以下的單位少了足足一成。即是最少要俾多一百萬首期,到時賣出現有單位的金錢一定唔夠。。。

我地一家都係搬去墨西哥食墨西哥卷吧啦。

諗起都流口水

好啦,再一次多謝大家之前俾既建議,識睇真係要睇留言。我簡單整理一下。

當時我的結論是等待,並以阿仔升小學為樓換樓的限期。有網友建議以租養租,租出現有單位,補少少錢去租三房單位。這方法的優點是以低成本解決空間問題,從而推遲等待的限期,更重要是並不需要急於賣出現有單位。缺點是增加搬屋次數,一家四口搬屋實在瀟灑不來,另外亦可能有租客的問題。對我黎講,呢個方法值得考慮。

另外有網友教路在先買後賣和先賣後買做一些微調,都可以減少稅項支出和搬屋次數。當中先賣後買的微調方案我認為十分可取。

實際做法是在賣樓時和買家達成協議,賣家(即係我)租多數月至半年才搬走,這段時間我便要買樓和完成裝修。這個安排可以使我在買入新屋時俾少15% - 3.5% = 11.5%既印花稅。呢個差別講緊成幾十萬,這讓我有足夠空間去給一些甜頭買家,使他配合這計劃。

這個方法真的不錯,我諗我哋要開始約下睇樓了。FF下都好丫。

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16 則留言:

  1. 哈哈,支持樓換樓改善生活!

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    1. 多謝,而家都重夠住,等仔女都大就會比較迫,同埋希望俾到一人一間房佢哋。

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  2. 雖然係一個現實嘅議題。不過空間對小朋友成長絕對有影響。我而家住在頂樓連天臺的村屋,一落樓下便是公園和樹林。四四方方沒有柱沒有走廊的村屋, 內籠實用面積 700呎, 天台入契也是700呎。空間比較闊落,佢哋成日落樓下踩單車玩飛碟執樹葉花朵做標本,在天台種菜玩飛鏢。我大女細仔整天大吵大叫,追追逐逐。他們的體格,腳掌size,聲量都比同齡同班的兒童為强,大,高。(除非認為陰聲細氣一定代表斯文喇)。

    有能力辛苦啲都應該住大小小(我一家五口連工人)

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    1. 住村屋真好,有天台更加係一流,小朋友玩得痛心,有大自然伴隨成長真幸福。

      我哋未結婚前都有諗過住村屋,我哋都鍾意種野同埋成日燒野食。後來擔心頂樓太熱和地下的保安私隱問題便不了了之。

      喜兄的地方有沒有夏天好熱的問題?之前有親戚住村屋頂樓,夏天開大冷氣都仲係好熱。

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  3. 利申: 只持有自住的村屋單位。個人認為最理想情況下優質居住環境及投資價值應該並存,只能二選一我寧願選擇前者。

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    1. 請教一下,村屋的業權問題會否很煩?同原居民關係如何?喜兄是新式屋苑型村屋還是傳統自由式村屋?

      我和你想法一樣,自住樓舒適度比投資價值重要。

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    2. 一次過回答
      村屋頂樓真的會很熱,除非上手業主留下簷篷可以遮擋大部份陽光,否則都曬得好應。留意多數都是僭建,不過政府執法始終有分先後, 有啲新界圍村加建兩三層應該是重點跟進對象。不過現代有很多方法,例如鋪套戶外防水板在天臺地面,好似一些酒店的戶外泳池那些 。由於防水板约有2, 3厘米架空安裝在地面,應該舒緩咗太陽直射及聚熱的程度,上面再種一些植物應該效果更理想。住頂樓連天臺係好過癮,不過重中之重是做好防漏水的工程。 至於地下單位也有樂趣,私隐問題見仁見智。因為出入的可能都是同村較多。我見我條村好多地下單位,將盆栽有意無意放在單位範圍兩米外,做成一個小院子,可以擺放鞋櫃,擺幾張藤椅,品茶睇書,有些更擺放小朋友韆鞦。

      至於業權,由於近年村屋成交大增,律師應該比以往有更多經驗去處理村屋業權問題。大部分古靈精怪的個案,律師應該有能力去應付。而且曾經二手買賣的更加沒有問題。

      可能這裏比較少人住村屋, 可能出一篇文章詳細講述住村屋的點點滴滴......

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    3. 多謝喜兄的解答,我對住村屋十分有興趣,希望喜兄有機會可以分享下心得。

      我自己最鍾意頂樓連天台,之後係地下,最後才是中層。

      平時係荃灣近城門水塘、屯門掃管笏和錦田見到不少新建村屋都好靚,十分心動

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  4. 以現時樓市的狀況, 要換樓也不容易呢

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  5. 我小朋友出世後也搬大了,環境對佢好重要

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    1. 這個時候能夠換樓,東昇兄的實力也很強呢

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  6. 半桶水爸爸你好! 在google偶爾找到這個blog,覺得有很多資訊都很有用,多謝分享! 尤其看到這兩篇樓換樓的文章,就更加引起我的興趣。我的情況和你有點相似,現在的自住樓是我和老公聯名買入的,我們都因為小朋友出世而想換大樓。但我們想搬離現時住的屋苑,搬去鄰近的,巿中心比較近的,校網又比較好的地區。我朋友建議我可以先租住心儀地區的大樓,然後再放租現住的細樓,既可以賺時間,又可以試下是否習慣心儀地區的生活。但問題是如果在最差情況下,未能出租細樓而又需要住大樓的話,每月的現金流就非常有問題,隨時會影響買大樓的首期。所以你這個提議非常好,賣樓時和買家協議多租半年來賺時間。不過我想問,如果買家知道這個情況,會否壓價? 而且如果買家需要做五成以上按揭的話(應該大部份人都會這樣做),而他將單位出租給我的話又會否違法呢? 投貨資經驗很淺,還望賜教!

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    1. 少玄,歡迎你。

      小朋友出世後,家居需要的空間多了,位置和校網的考慮也和二人世界時唔同,樓換樓是很多人(包括我)的問題。

      賣樓後租回這個提議是網友在前一篇文章提供的,我也覺得這方法很好。壓價是必定的了,但相對省回的稅項,這裡給小許甜頭是可以的。

      你提了一個好問題,五成以上按揭不能放租,我不肯定是否違法,但應該是不符合銀行的按揭條款,但因為只是短租,實際情況很視乎合約點寫。

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  7. "行政長官林鄭月娥昨天出席《施政報告》電台節目時,提及有意見反映樓換樓的6個月退稅寬限期不足夠,她上任後亦研究過印花稅條例,認為有空間把退稅期由現時6個月延長至9個月,即有多3個月時間讓市民賣出原有物業。"

    減辣無望,但DSD「樓換樓退稅期」延長至9個月都絕對是好事,時間壓力細左。

    但首要問題還是需要先支付一筆大稅項,如果可以變做九個月後都未賣走先要俾額外稅項,咁就仲好(發夢都無咁早??)


    http://www2.hkej.com/landing/mobArticle2/id/1677221/換樓退稅期勢延長至9個月

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