樓換樓搬大屋的跟進 - 網友的妙法

時間過得好快，之前寫左一篇年初一大想頭，樓換樓搬大屋的策略和考慮，下個月都中秋了。

買樓果然係大部份香港人都很熱衷的話題，那篇樓換樓文章得到很熱烈的討論(以本blog一貫水平，四十幾個留言算好多架啦...)。多謝各位朋友的建議，有些方法我從未諗過，下面會整理一下，先睇呢半年既樓價變化吧。

根據九月十四日在同一間銀行的網上估價，現有單位(中高層兩房；望山向西北；建築690呎；實用522呎)估值610萬，同一屋苑目標單位(低層三房；望海向南；建築1010呎；實用767呎)估值820萬。

現有單位半年升值10.9%，目標單位半年升值9.3%，我當日大膽假設兩個單位的樓價走勢一樣，現在以半年計相差1.6%，當日的假設似乎不太準確。因為離題，我也不嘗試去解讀點解大細單位走勢會不同了，其實我也不懂。

當日我咁樣講，“如果樓價向上，因為基數的分別，有機會去到一個時間係我賣出單位後收回的金錢並不足夠支付首期。”，以現時計算，尚未到達這情況。

但需要注意一點，假如樓價繼續向上，目標單位突破一千萬，那便真的PK了。一千萬或以上的單位，按揭成數最多五成，比一千萬以下的單位少了足足一成。即是最少要俾多一百萬首期，到時賣出現有單位的金錢一定唔夠。。。

我地一家都係搬去墨西哥食墨西哥卷吧啦。

諗起都流口水

好啦，再一次多謝大家之前俾既建議，識睇真係要睇留言。我簡單整理一下。

當時我的結論是等待，並以阿仔升小學為樓換樓的限期。有網友建議以租養租，租出現有單位，補少少錢去租三房單位。這方法的優點是以低成本解決空間問題，從而推遲等待的限期，更重要是並不需要急於賣出現有單位。缺點是增加搬屋次數，一家四口搬屋實在瀟灑不來，另外亦可能有租客的問題。對我黎講，呢個方法值得考慮。

另外有網友教路在先買後賣和先賣後買做一些微調，都可以減少稅項支出和搬屋次數。當中先賣後買的微調方案我認為十分可取。

實際做法是在賣樓時和買家達成協議，賣家(即係我)租多數月至半年才搬走，這段時間我便要買樓和完成裝修。這個安排可以使我在買入新屋時俾少15% - 3.5% = 11.5%既印花稅。呢個差別講緊成幾十萬，這讓我有足夠空間去給一些甜頭買家，使他配合這計劃。

這個方法真的不錯，我諗我哋要開始約下睇樓了。FF下都好丫。

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