息口對十倍槓桿保險融資的影響（向皮老闆借題發揮）

早前皮老闆分享了一個十倍槓桿保險融資計劃，資料如下：

保額：800萬
貸款：754萬
首期：46萬
貸款年息率：2.5厘（和P掛鈎的）
假如息率不變下，每年還息：18.85萬
三年後贖回可得：881萬

皮老闆忙於享受半退休生活，文章言簡意賅，短短幾點風險提示都講左加息兩次，再加一句“邊有咁大隻ＸＸ隨街跳？”，我們應該心領神會。

皮老闆...(網上圖片)

我今次就借題發揮，睇下息口對這個十倍槓桿保險融資計劃（保費融資/Premium Financing）的回報有咩影響。

置富產業信託（778）2018年業績之謎

在剛過去的一月，我們持有的Mapletree North Asia Commercial Trust（RW0U）和置富產業信託（778）分別公佈了2018年第三季業績和全年業績，這兩隻房託均屬於半桶水固定收益基金內較大的投資，所以我們也花了點時間去細閱其業績。

Mapletree North Asia Commercial Trust（RW0U）在2018年的上半年買入了一籃子日本物業，我們也有對此作出分析。當時我們擔心這收購增加了收入穩定性，卻可能犧牲了增長力。但經過了風高浪急的下半年，相信大家也會愈來愈認同穩定也是不錯的選擇。

當時的公告有推演該收購可以為Mapletree North Asia Commercial Trust（RW0U）在2016和2017分別提升多少盈利，我們留待全年業績公佈後有機會才再來觀察。

今次主要想講置富產業信託（778）的2018全年業績。

圖片取自置富Malls網站