保額：800萬
貸款：754萬
首期：46萬
貸款年息率：2.5厘（和P掛鈎的）
假如息率不變下，每年還息：18.85萬
三年後贖回可得：881萬
皮老闆忙於享受半退休生活，文章言簡意賅，短短幾點風險提示都講左加息兩次，再加一句“邊有咁大隻ＸＸ隨街跳？”，我們應該心領神會。
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| 皮老闆...(網上圖片) |
我今次就借題發揮，睇下息口對這個十倍槓桿保險融資計劃（保費融資/Premium Financing）的回報有咩影響。
要計算這類先有首期，然後定期還款一段時間，最後連本帶利取回的回報，最簡單常見的便是使用內部回報率（Internal Rate of Return Rate, IRR）計算，為方便計算，以下全部計算均假設了全期利息不變，和以年度計算IRR，大家如有需要可以稍為修改，變為中途改變息口。
先計算一下上面提到皮老闆所說的回報。
| 首期 | -460,000 |
| 第一年現金流 | -188,500 |
| 第二年現金流 | -188,500 |
| 第三年現金流 | -188.5k+8.81M-7.54M=1,081,500 |
| 三年後的內部回報率 | IRR(以上四行)=11.5% |
原來有11.5厘回報，好像很吸引呢。
然後再以圖表看看貸款利息和內部回報率的關係。
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| 貸款利息和內部回報率的關係 |
坦白講，回報比我原來的想像高（除非我計錯啦...）。而我對這類計劃的第一個印象是金融機構利用小許甜頭，把利息風險轉到投資者身上。但從加息一厘才接近見紅，而減息一厘更可以有兩成以上的回報率。看來我是枉作小人了，又或許是我要求低。
不過，講到尾，我係第N手資料（皮老闆是N-1手），手上完全無真憑實據。以上所講的贖回金額有幾準確，贖回時有沒有附帶條件，利率有沒有上下限包底，完全唔知。所以大家如果真係有興趣去做，請睇清楚細節，同埋如果唔介意，分享俾我睇下。
最後，皮老闆拿三倍槓桿買RW0U和以上的計劃比較。如果好取巧咁計算，我現在是四倍槓桿買RW0U的......
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800萬係guaranteed plus non guaranteed return?如果係，個情況只係銀行拆錢俾你去賺個return，佢用legal terms 去兌咗間保險嘅price fluctuation啫，當自己係人頭過河濕腳。
回覆刪除金融機構係咁架喇，轉移風險，賺中間價，勇者同水魚都係一線之差
刪除講講親身經歷，小弟就係之前上左乜sir既班教呢個投資方法，聽完覺得心紅就去用4X萬唔等駛既現金流槓上去300萬，仲要比銀行sell美金單，因為年息會再高D。過程詳細唔講啦，完左第3年就頂唔順cut左張單，教訓如下︰
回覆刪除1. 咁樣槓桿其實銀行會用左你借貸額度，即係呢幾年你都等於多左個按揭係身，你想買樓呀？過唔到壓力測試啦，sorry
2. 銀行其實只係負責融資個part，借錢比你去買保險公司既單，銀行係控制唔到每年派番比你既bonus。派bonus既保險公司派幾多bonus比你係隨佢鍾意，同佢業績、大市、樓市、天氣都完全冇關係，所以到你入左局之後，所謂往年派bonus既%全部都變左參考。
3. 銀行十分歡迎客戶購買呢類產品，因為佣高而且穩賺，風險係保險公司度，而保險公司又係全世界最識計風險既，可想而知呢個product係幾咁吸引......去賣比你。
4. 過早cut單係要比罰款既，小弟過左3年後cut，本金都蝕左少少，叫做贖番借貸額度走得甩。
拋磚引玉
刪除終於有親身經歷
至少三年贖回要扣錢，回報無咁多架。
同埋唔係派落袋，係派落張單度。
親身經歷真係唔同D，多謝Unknown兄
刪除皮老闆講出另一重點，筆錢派落張單度，贖回又要搵經紀，隨時攞錢變左加碼買其他野。。。
銀行成功兌走晒所有唔想要risks
刪除銀行勁安全，借錢俾人買保險，受影人係銀行，完全唔怕蝕，保險公司倒閉都無影響
刪除就咁好 initutive 咁睇，槓桿10倍，年回報為11.5%，即無槓桿下回報為1.15%，呢個就係投資者賺的息差，跟你計算加差1%左右便要蝕錢的情況相約（呢招又係「一招殺敵」verify 有無計錯數的手法，全靠理解）。
回覆刪除無槓桿賺1%，10倍就賺10%，其實沒什麼大不了。乜sir都大把呢類 Premium Financing 的推介喇。
https://homebloggerhk.com/90735/
另外，風險就係，即使回報是保證的，提早退保一樣是退不足全數的，心理上要當成係3年定期。
魔兄回覆夠精警！
刪除我今次真係批磚引玉，係無詳細之下亂計，引到Unknown兄真實個案分享，同埋魔兄既意見，一招殺敵好利害。。。
刪除萬用保回報同好多野掛鈎，要睇保單先知實際保證回報幾多，亦都要擔心非保證部份輸到蝕錢。。。
話時話，我真係好耐無睇乜sir，錯過左好多有趣個案。。。
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回覆刪除你應該入黎 whatsapp 捐款group...
呢個問題好多人講過。
我只係執佢地口水尾。
不過，果個nanoblock 好過癮
我而家盡量減少用電話既時間，所以避免加入新群組了，多謝你的好意。。。
刪除淘寶或者深水埗搵下，好多nanoblock都好得意，我屋企都有唔少。。。
萬用險其實係借鏡美國既Univeral Life，的確較多玩法同彈性，但香港跟唔足仲"優化"左佢黎搵食就一定架啦... 退保期可長可短依個真係要睇清楚先好玩呀，唔係賺埋都只係紙上富貴，甚至好似Unknown兄咁被銀號鎖左借貸額就無得買多間樓就GG了
回覆刪除唔知壓力測試點計，淨係計還息定係計埋本，計埋本就真係好無奈
刪除不過話時話，早幾年我試過轉按，個職員竟然同我講稅貸果D每月還款唔計落壓力測試，我自己就好懷疑呢點
作者已經移除這則留言。
刪除關鍵是派息是否保證，如果是保證的話就有數得計。沒有保證的話，計不了數，怎麼吸引都不應該買。不過不管發行者動機如何，投資產品本身是中性的，最緊要有數得計。
回覆刪除我估計回報是部份保證加部份不保證。
刪除不保證部份和某些東西掛鈎，但如上面Unknown兄所言，這部份完全由保險公司決定，投保人唔會知道詳情。
另外留意番並不是派息，而是反映在保單現金價值，退保先有得攞。換言之，每月現金流只有一直付出還息，直至最後一炮過取回。
用家視乎本身需要吧，要小心被經紀影響，看不到提早贖回和加息等風險。
如果是我就只會計算保證的部份，不保證部份全部Written-off。這樣的話不知回報又如何。
刪除最後先一炮過取回反而不是問題，最緊要知道、已經預咗、同知道年期。
是的，可惜我唔知兩部份詳情係點。。。唔通要自動送上門，呃份保單番黎睇下？！
刪除不過，我稍為係網上搵左少少，見到有保險公司既萬用壽險做緊“不少於每年2%保證最低派息率”。。。
我是去年買的5年期，也做了premium financing。根據我的了解，回報是保證的，但當然提早贖回會輸。關鍵其實是息差。我當日做的是cap P-3，所以最差的scenario係 IRR 2.x%，而最好的是 IRR 5%。個beauty其實係每月只需要還息不用還本，可能我個銀碼無例子的這麽大，所以每月利息還款還算輕鬆；如無意外，幾年後有舊錢可以拿回，作爲置產配置的一部分我覺得不錯。我又唔覺得用了我的借貸額度，因爲之後我都借了個稅貸，無影響wor，不過，可能買樓的話會有影響吧。
回覆刪除多謝提供實例！！
刪除Cap p-3%係咪講緊借貸息率？有cap感覺上實在很多，但點解會有“最好的IRR”？莫非有最底cap?
唔還息確係爽，雙面刃識用就好好用。