我知道不少網友也持有這隻俗稱又一城REIT的房托基金，我們的半桶水固定收益基金也持有這房托基金。以下便簡單講下這收購對基金和基金持有人的影響和粗糙看看價錢是否合理。
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| Captured from Mapletree Greater China Commercial Trust official presentation |
收購對象：六棟終身持有﹝freehold﹞商業大樓，三座在東京、兩座在千葉及一座在橫濱，分別貢獻租金比率為22%、73%和4%；
物業出租率：99.9%。除了橫濱大樓的出租率是95.4%外，其他五棟都是100%承租；
租客：四棟為單一租客，成交後兩名在千葉的租客﹝精工和富士﹞將會成為基金以租金收入計算的第二和第三大租客。值得留意是這六棟物業內的頭四大租客都是由物業落成便開始承租至今，十分長情！
租約年期：六棟大樓的加權平均租約年期﹝Weighted Average Lease Expiry﹞為5.8年；
總交易成本：7.7億新加坡元 ﹝623億日元﹞；
估值：7.9億新加坡元 ﹝639億日元﹞；
收購資金來源：定向供股籌集3.3億新加坡元﹝新單位供股價1.06新加坡元，發行311,602,000個新單位﹞及借貸357億日元﹝4.4億新加玻元﹞。
對基金而言，這收購增加了等值4.4億新加坡元的貸款，基金負債比率會增加230點子至39.1%。
而基金得到的是每年增加淨物業收入13.1%，基金估值提升12.4%，出租率會提升110點子至98%，加權平均租約年期提升0.4年至3.1年。
在2018年3月，基金總共發行2,826,267,943個基金單位，而為了這次交易發行了311,602,000個新基金單位，對基金單位持有人來說，每單位權益被攤薄了大約10%。
而按基金公佈的計算，假設該交易在2016財政年度開始時完成，該收購可以提升16/17年全年和17/18年頭三季的每單位可分配收入3.6%和3.9%。
我找不到資料直接顯示這些日本物業在17/18年的收入﹝在最初的公開文件只有頭三季的資料﹞，但既然寫了能夠提升基金的淨物業收入13.1%，那麼便可以自己找剛剛公佈的全年業績來推算。
基金在17/18年的淨物業收入為2.87億新加坡元，13.1%便是0.37億新加坡元。以此淨物業收入和收購成本來計算的回報率是4.8%。而基金在未收購前，以三月底的淨物業收入和估價來計算的回報率為4.5%，即是新收購的物業比現有物業組合有較佳回報。
但另一方面，我也在網上查看了一些日本上市的商業類REIT，NOI (Net Operating Income) yield由5.12%至6.64%不等，4.8%在這便不算吸引。
在折讓方面，這次交易的折讓比大約為0.97﹝總交易成本/估值﹞，而日本上市的商業類REIT的股價資產淨值比則為0.88-1.1不等，基金本身在三月底的股價資產淨值比則為0.84。發行折讓較多的基金單位來購買折讓較少的資產，這個看來不是一個聰明的決定。
這次收購的物業作價本身只是普通，但確實地增加了基金收入的穩定性，但需要留意穩定的代價是增長的速度都會受到影響。基金本身以新加坡元結算，但物業收入卻全是外幣﹝港元、人民幣和新增的日元﹞，港元兌換新加坡元的匯率對業績一直也有不少影響，現在多了一種外幣收入，某程度也是減少了集中風險。
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感謝分析
回覆刪除不用客氣，多謝
刪除感謝詳細分析。在 Darth Mike 兄而言，繼續持有或者放棄的考慮，將會是追求增長或是穩定的考慮嗎？
回覆刪除畢竟持有 REIT 的目的就是抗通脹入息，但日本不動產長年沒有增長⋯
先多謝福祿壽全兄的支持
刪除我將REIT歸類為固定收益，穩定及可預見的盈利很重要，我現時看不到這收購的重要問題，會先繼續持有，觀察這些新資產和匯率方面的影響。
福祿壽全兄點睇？
我則認為 REIT 需要在穩定性和增長性取平衡。如果單純追求穩定，我會直接購買債券。當然我也不覺得這單收購有很大問題，但如果往後管理層的決定傾向更多的追求穩定，我就會適當調整比例。
刪除這樣不用太擔心，又一城依然穩佔提供盈利的最大部份，而且單一最大租客提供的收入少於10%，即使交易後的平均租約年期長了，但還是有不少在未來一兩年需要續約的租客。
刪除如樓上，佢一係就全穩定，一係就全增長市場。
回覆刪除四于象的話，兩邊都不討好呢。
70兄，REIT本身便很難做到全增長，除了不斷做資產增值和替換外，便只有靠續約才有機會提升租金收入。
刪除從幾隻mapletree的REIT看，它們都算幾有心去增加資產的，耐不耐都有收購。
tHANKS!
回覆刪除客氣了
刪除師兄好有心對比埋日本同業的NOI呢~
回覆刪除我看完它的presentation slide也想不到應該這樣對比~
mapletree我覺得它公司幾有心機營運,佢其它幾隻reits都唔錯~~
星尼兄客氣了，那些比較都很粗疏，只是直接在網上拿數隻日本掛牌商業類房托來比較，完全沒有仔細看它們背後的資產。
刪除同意Mapletree是很有心機去營運和改善。
其實收購資產，利用收租來增加公司的穩定性，是十分好；不過感覺上日本的資產升值的潛能與香港及新加坡比起，確實較差(但我冇擁有過日本資產，都係聽返黎)，請多多指教~~~~~~~~~~~
回覆刪除Oscar你好，提升資產質素一定係好事。今次作價看來合理，千葉的資產穩定性極高，反而東京的資產雖然佔比少，但我認為升值潛力會較大。
刪除Mapletree Greater China Commercial Trust (RW0U) 今早除完息，升左5-6%，是否有些人不知道有除息這回事？還是有甚麼好消息？
回覆刪除你在那裡看到？我在sgx看到除息後在1.15左右，沒有上升5-6%呢
刪除作者已經移除這則留言。
回覆刪除應該你是對的。我看的是YAHOO財經，可能是誤解了ANNOUNCEMENT(如下)，以為派8仙，所以他們的系統上注明的除息價是1.12。BLOOMBERG上顯示除息價是1.15。
回覆刪除The Manager had on 25 April 2018 announced a distribution of 3.767 Singapore cents per Unit for the period from 1 October 2017 to 31 March 2018 (“2H FY17/18 Distribution”). In connection with the Private Placement, the Manager intends to declare, in respect of the Units in issue on the day immediately prior to the date on which the New Units are issued (the “Existing Units”), an advanced distribution for the period from 1 April 2018 to the date immediately prior to the date on which the New Units are issued pursuant to the Private Placement (the “Advanced Distribution” and together with the 2H FY17/18 Distribution, the “Cumulative Distribution”). The quantum of distribution per Existing Unit under the Cumulative Distribution is estimated to be between 4.522 Singapore cents and 4.537 Singapore cents. A further announcement on the actual quantum of the Cumulative Distribution will be made by the Manager in due course.
我好少睇yahoo，唔清楚佢點寫。
刪除不過我覺得今次個派息時間表唔係咁清晰
正確的派息是4.522-4.537仙，包含17/18下半財政年度的派息和18/19財政年度至新單位掛牌生效的派息，因為後者未確定，所以現在只能提供一個範圍。
刪除五月七日在The Central Depository的註冊股東將會得到這次派息，因為新加坡交易所是T+2的，所以兩個交易日前的今天便除淨了。