2017年3月8日 星期三

年初一大想頭,樓換樓搬大屋的策略和考慮

我諗我再唔寫財務相關文章,好快會俾其他網友unlink....

話說年初一個晚,抱著阿女放唔低,胡思亂想之下,諗到幾時先可以搬大屋,用單手上網做了一些初步研究和計算。發現要立即搬大屋都唔係一件無可能既事,不過絕對唔容易。淨係諗先買後賣定先賣後買都好大分別,重有好多稅項和時間上的考慮。

現有單位係中層兩房單位,建築690呎實用522呎,估價五百五十萬。目標單位係同屋苑低層三房單位,建築1010呎實用767呎,估價七百五十萬。

大屋?
大屋?


策略一 - 先賣現有單位,再買目標單位


優點

  • 賣出現有單位套回的金錢足夠俾目標單位的首期,大大減輕支出壓力。
  • 不用支付貴價版從價印花稅,省回八十多萬。

缺點

  • 好大機會需要搬兩次屋 (現有自住單位 -> 臨時租住單位 -> 目標單位)
  • 學任總咁講,賣出自住樓等如沽空樓市
  • 因為租金支出和擔心樓價上升速度太快,心理上有壓力去急於買樓

變化

  • 盡快買入第二間,時間上做到無縫接軌,可以搬少一次屋,但難度極高和限制了新屋的裝修時間

策略二 - 先買目標單位,再賣現有單位


優點

  • 搬一次屋就搞掂
  • 可以較輕鬆地揀樓

缺點

  • 錢!需要一大筆錢!買入目標單位的首期(3M),貴價版從價印花稅(1.125M)
  • 錢!又係錢!同一時間需要做兩層樓的按揭,壓力測試好有壓力!
  • 和策略一的缺點相反,因為擔心樓價下跌,心理上有壓力去急於賣樓

變化

  • 先將自住單位由聯名轉為單名,縱使要俾轉名的律師費和印花稅,但可以省回貴價版從價印花稅(相差接近八十萬)

結論 - 錢幫我做決定


事實上以現時我的財力和樓價,策略二並不可行,首期和壓力測試也是一大問題。策略一是絕對可行的,立即執行也可以,代價就係以現時的樓價買入一個大單位,需要在這個踏入加息期和樓市隨時爆煲(哈哈哈哈哈哈哈哈)的時候落重注。

既然策略一是立即可行,那麼如果現在唔做將來先做有咩風險。因為是同一屋苑,位置一樣,理論上導致樓價的差距只有大細單位的走勢不同,因為唔識預測索性假設一致。所以如果樓價向上,因為基數的分別,有機會去到一個時間係我賣出單位後收回的金錢並不足夠支付首期。另一方面,如果樓價向下,同樣地因為基數的分別,有機會去到一個時間係我賣出單位後收回的金錢在支付首期後可以剩下更多金錢。

仲有將來的息口亦會影響壓力測試,不過如果先賣後買同一時間只做一個按揭的話,問題並不大。政府的招數亦是另一考慮,如果有耐性等到樓市爆破,政府要出招支撐樓市,小弟作為一個良好市民必定支持政府,如果等到的話。

咁好啦,有無限期俾自己?就阿仔入小學之前啦,2019。

小弟買樓經驗極淺,大家對於樓換樓有咩好建議可以教下小弟?


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計算部份,只供參考

直接買入第二間
從價印花稅 15% = 7.5M * 15% = $1,125,000
總數 $1,125,000

轉名再買入第二間
樓一從價印花稅(2,351,761至3,000,000元) 1.5% = 5.5M * 50% * 1.5% = $41,250
樓一轉名律師費 = $5,000
樓二從價印花稅(6,720,001至20,000,000元) 3.75% = 7.5M * 3.75% = $281,250
總數 $322,500

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42 則留言:

  1. 你地第一層樓係聯名嗎?會唔會用太太名可以解決問題?
    不過我覺得為搬大啲硬食辣招就成本好重,會唔會考慮將以家層樓租出去,自己搵間大啲塘樓黎租或貼少少錢(慳左筆印花稅夠頂一排),可以降低加息或樓價你搬大屋蝕錢風險。

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    1. 就係聯名呀,當時咩招都未有,點會諗到拆名。加上年少無知,兩公婆梗係咩都一齊架啦。其實策略二的變化版便是轉回單名,可以省回數十萬。

      你的建議很好,我們也有考慮,以租養租,仲可以增加應付壓力測試的能力。不過唔急既,仔女仲細可以同房。呢個亦係我將目標限期定在阿仔升小學前。

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    2. 睇多啲乜sir,佢實幫到你。

      仲有,剛轉工糧單和MPF都未settle,搞按揭有難度,你想急都急唔來。

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    3. 哈哈,無睇好耐,要追番

      完全無諗過呢樣野,當時諗換樓根本連工都未有,完全FF

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    4. 比15%真係寧願租住先,可能到時取消咗呢

      P

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    5. 最好就係取消左啦,15%勁變態

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    6. 我都係聯名買,一樣換不到樓。

      P

      刪除
    7. 睇左咁多留言我都係建議你以租養租, 唔好攪咁多野, 慳番印花稅去投資增加現金流仲實際..
      2019年前作一個觀察期, 有機會再計岩數再考慮賣或買多層, 2019年都無機會就租出層樓租大單位最實際.

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  2. 可唔可以找個律師,跟新樓賣家弄一張約(e.g. 約定一個賣價)做到䇿略一的無縫接軌,限時一年,而你願意每個月交白租?這樣可以用少少錢(相比䇿略二)做到win/win?

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    1. 係咪即係張約定左一個一年後的成交價和一年的租約,然後一年內我賣走現有單位,咁一年後就正式買入新樓?

      原來可以咁做,真係無諗過,要研究下,同埋都要業主願意

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    2. 未聽過,想出來的,無妨問一問:)

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    3. 假如你係要賣樓的業主,有個買家話嚟買,想要做超長成交期(1年),你會點回應佢?

      搞咁多嘢,不如買新樓算了,又有稅務回贈。

      同埋,你之前做銀行,按揭是否用了員工優惠? 離職後應該要逼你轉按?

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    4. 預左要提高個價錢佢先肯架喇,當將俾貴稅既一半俾佢都四十萬,仲有一年租收,睇下個業主點睇未來樓市啦。

      買三房新樓,無廚房架,哈哈哈。邊有咁多錢,同埋我好鍾意而家住緊個區,呢度無新樓。

      離職前一年我已經自己轉走左個按揭,早有準備架,哈哈哈

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  3. 都係唔好搞咁多野, 套現買多間收租算啦MIKE 兄.

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    1. 哈哈,我現時對買多間收租的興趣唔大。再次加按套現就可能會,不過買其他野。

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  4. 始終覺得呢個時候換大屋風險唔細,現時我反而考慮賣樓轉租,套現後買收息產品,以息代租。

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    1. 直頭高風險啦!賣樓轉租要好勇,同埋家人要明白和認同,否則好大壓力。買收息產品,視乎有無勇氣幾百萬咁買落去,我未必有。

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    2. 我會諗加按買收息產品

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  5. 實用唔洗一萬蚊尺,依家黎講已經叫抵住。
    如果plan1月供同依家比會多幾多?

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    1. 偏遠鄉郊係咁上下價錢

      假設將來借六成,息率一樣,比而家供多八千

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  6. 如果先買目標單位,六個月內再賣現有單位,是否可以退回從價印花稅稅款差額?

    即使可以,執行有時間限制,未必work,是不是。

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    1. 無錯。可以退回。正是策略二提到的急於賣樓缺點,同埋要俾左先都唔簡單,成百萬。

      理論上係work,實行上唔易

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    2. 放二百萬股票落IB,再做50%孖展(assume利息2%),當bridging loan 提款出來交DSD,待賣樓後取回錢便可回補。

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    3. 我都想有二百萬股票...

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  7. 太太無收入做唔到按揭,都可以聯名轉單名?

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    1. 寫番我落去做擔保人就應該可以

      呢D招數真係要睇多D乜sir

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  8. 先賣後買(一收訂即扑鎚買),賣樓時要求售後租回六個月,就搞掂啦。

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    1. 原來可以咁樣!咁幾好,有較多時間準備間新屋,最正係可以搬少次。多謝Murciélago兄的建議!

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    2. 當年我都是即賣即買,有臨約就可以waive DSD, 不過因為賣的是居屋,所以不可以租回,要住service apartment

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    3. 住service apartment當享受下,唔駛搵短期租約,唔駛睇業主面色,都係其中一個選擇

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    4. 你好似都係住屯門? 我當時就住黃金海岸.

      http://magician__yang.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=4914741

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    5. 我係深井。方便家人會住汀蘭居

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    6. UM。。。我無物業的飄過~

      MURCIE 兄說中了,我呢D無殼蝸牛都聽過可以咁做。
      另外,一家大細就唔會搬去酒店,雜物要入迷你倉重煩。

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    7. 70兄隨時要買都無問題啦

      俾對手少少甜頭,應該無問題

      如果只係住三幾個月,服務式住宅同短期租約各有各好啦

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    8. 哈,住得青山公路,無理由唔買海景樓的 XD

      幾年前我睇過縉皇居,割腳水,風水麻麻麻;碧堤最好就係揀唔西斜嗰幾座。

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    9. 我心水單位就係向海無西斜個幾座。其實而家向山都唔錯,新年由年廿九到初四晚晚樓下有煙花睇,不過冬天凍到嘔

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  9. 我試過,我真係試過:P
    幾年前細樓換大樓,同你Case一樣。我做法係先賣後買,賣層舊樓時同買家商量定,租多三個月才交樓(最多租金比市價俾多小小),然後在三個月內搵樓兼裝修,最後完滿搞掂,仲提前咗大半個月交樓。
    仲有,記住買新樓唔好聯名啦,用單名,留番老婆個Quota,依家首置人仕好值錢架。

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    1. 多謝風兄寶貴經驗分享,咁睇黎我應該開始睇樓

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