年初一大想頭，樓換樓搬大屋的策略和考慮

我諗我再唔寫財務相關文章，好快會俾其他網友unlink....

話說年初一個晚，抱著阿女放唔低，胡思亂想之下，諗到幾時先可以搬大屋，用單手上網做了一些初步研究和計算。發現要立即搬大屋都唔係一件無可能既事，不過絕對唔容易。淨係諗先買後賣定先賣後買都好大分別，重有好多稅項和時間上的考慮。

現有單位係中層兩房單位，建築690呎實用522呎，估價五百五十萬。目標單位係同屋苑低層三房單位，建築1010呎實用767呎，估價七百五十萬。

大屋?

策略一 - 先賣現有單位，再買目標單位

優點

• 賣出現有單位套回的金錢足夠俾目標單位的首期，大大減輕支出壓力。
• 不用支付貴價版從價印花稅，省回八十多萬。

缺點

• 好大機會需要搬兩次屋 (現有自住單位 -> 臨時租住單位 -> 目標單位)
• 學任總咁講，賣出自住樓等如沽空樓市
• 因為租金支出和擔心樓價上升速度太快，心理上有壓力去急於買樓

變化

• 盡快買入第二間，時間上做到無縫接軌，可以搬少一次屋，但難度極高和限制了新屋的裝修時間

策略二 - 先買目標單位，再賣現有單位

優點

• 搬一次屋就搞掂
• 可以較輕鬆地揀樓

缺點

• 錢！需要一大筆錢！買入目標單位的首期(3M)，貴價版從價印花稅(1.125M)
• 錢！又係錢！同一時間需要做兩層樓的按揭，壓力測試好有壓力！
• 和策略一的缺點相反，因為擔心樓價下跌，心理上有壓力去急於賣樓

變化

• 先將自住單位由聯名轉為單名，縱使要俾轉名的律師費和印花稅，但可以省回貴價版從價印花稅(相差接近八十萬)

結論 - 錢幫我做決定

事實上以現時我的財力和樓價，策略二並不可行，首期和壓力測試也是一大問題。策略一是絕對可行的，立即執行也可以，代價就係以現時的樓價買入一個大單位，需要在這個踏入加息期和樓市隨時爆煲(哈哈哈哈哈哈哈哈)的時候落重注。

既然策略一是立即可行，那麼如果現在唔做將來先做有咩風險。因為是同一屋苑，位置一樣，理論上導致樓價的差距只有大細單位的走勢不同，因為唔識預測索性假設一致。所以如果樓價向上，因為基數的分別，有機會去到一個時間係我賣出單位後收回的金錢並不足夠支付首期。另一方面，如果樓價向下，同樣地因為基數的分別，有機會去到一個時間係我賣出單位後收回的金錢在支付首期後可以剩下更多金錢。

仲有將來的息口亦會影響壓力測試，不過如果先賣後買同一時間只做一個按揭的話，問題並不大。政府的招數亦是另一考慮，如果有耐性等到樓市爆破，政府要出招支撐樓市，小弟作為一個良好市民必定支持政府，如果等到的話。

咁好啦，有無限期俾自己？就阿仔入小學之前啦，2019。

小弟買樓經驗極淺，大家對於樓換樓有咩好建議可以教下小弟？

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計算部份，只供參考

直接買入第二間
從價印花稅 15% = 7.5M * 15% = $1,125,000
總數 $1,125,000

轉名再買入第二間
樓一從價印花稅(2,351,761至3,000,000元) 1.5% = 5.5M * 50% * 1.5% = $41,250
樓一轉名律師費 = $5,000
樓二從價印花稅(6,720,001至20,000,000元) 3.75% = 7.5M * 3.75% = $281,250
總數 $322,500

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