2019年8月27日 星期二

香港的房託(REITs)幾時先出手買貨?

我在大約一年前的文章寫到新加坡上市的房託比香港的進取,常以供股或配股的方式去集資增添基金管理的物業資產,而香港除了市值最大的領展(823)外,其他在本地掛牌的房託基金已經多年沒有進行任何收購。

我只想做懶洋洋的投資者,卻不希望遇到懶洋洋的基金經理

金融世界變幻莫測,大半年前很多公司還在減債應對加息潮,但結果加息潮只是曇花一現,現在侵侵已經在推動減息了。早前的減債,便恰好製造了更大的收購空間。

睇睇兩個數字。

先睇資產負債比率,REIT的負債上限為總資產的45%。公道咁講,如果物業估值下降,縱使負債不變,這比率也會因為分母減少而上升,所以房託不能讓這比率太過接近上限。

房託名稱資產負債比率
越秀38.1%
陽光21.0%
置富20.5%
泓富20.3%
領展10.7%
冠君17.1%
匯賢22.8%

但從上表看到,除了越秀(405)之外,現時各大香港上市的房託處於極度健康狀況,擁有很大的借貸空間去買貨。

第二個數字是投資物業在該房託基金的總資產中所佔的比重。顧名思義,房地產信託基金的主要資產當然是投資物業,另外可以持有少量現金作靈活調動。但如果持有比實際需要更多的非房地產資產,基金經理應該以回購、派發特別息或還債的方法,把多餘的資金有效地使用。

房託名稱投資物業比重現金比重
越秀82.23%3.67%
陽光96.12%2.57%
置富98.57%1.25%
泓富96.55%3.25%
領展96.28%2.99%
冠君97.39%2.06%
匯賢70.69%14.70%

凡事都有正反意見,看淡未來物業市場是一個很好的理由去解釋按兵不動。但我認為房託的基金團隊並不是一般散戶,專業團隊可以接觸的市場及機會絕對比一般人廣闊。而強美元亦製造了一個很好的機會去購買非美元地區的資產。

如果基金經理只是管理租務,是大材小用,也是白收了每季的管理費。
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27 則留言:

  1. 香港的REITS中,
    陽光,置富,泓富的資產負債比率都差唔多,
    大部分都是商場,寫字樓等業務,
    防守性相當強、不過就沒有領展咁大增長

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    1. 我既個人意見

      置富民生商場為主,市況變壞時防守性最強。
      冠君資產質素超班,差極都係減租,唔會十室九空。
      領展真正專業管理,好落力做資產轉換,如果唔考慮道德問題(其實上市之後就無得講呢D),真係最佳選擇。
      陽光同泓富好多次級寫字樓,如果經濟真係變到極差,隨時減租都無人租。

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    2. 置富最近都大跌了不少,我覺得可以分注慢慢吸納了。
      領展管理層絕對是超班,而且股息率應該還可以持續8-10%的增長呢。

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    3. 留意置富啱啱中期業績既續租租金調升率唔太理想.
      陽光同泓富D商厦其實受惠去核心化

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    4. 置富算係咁,之前有賣貨,亦都有做資產改善,期待天水圍銀座香翻新後增加收入

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    1. 隨便使用,只是在業績報告拿幾個數字而已

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  3. 很好的比較數據。謝謝分享。

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    1. 別客氣,搵唔難,最煩係打個表出嚟,blogspot呢方面支援好一般

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  4. 暫時只留下823長線,我經常去領展商場,最不滿係佢商場廁所污穢不堪,比起778商場差得多.

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    1. 我有好多隻reit,就係未擁有過領展,純粹係自己心理關口。

      領展而家都好多中上級商場,衛生情況應該較好吧

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    2. 謝謝你的分享。好奇想問一下,是什麼心理關口令你有好多隻reit 但就沒擁有過領展呢?謝謝

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    3. Sam你好,唔買領展純粹係因為我從一開始已經唔認同佢走商業化上市呢條路。

      而後來真的上市了,以股東利益為重的經營方式,也沒有甚麼可以批評的地方。我也有提到,領展的管理方式是本港房託之中最佳的。

      一世人做錯過無數次投資決定,當中有一個係自己揀做真心膠既,我覺得唔算過份。

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    4. 我都應為領展同港鐵係唔應該上市~ 始終係民生必需~ 以前加得無咁快~ 係有政府補貼~ 上市之後佢又話賣樓收益唔計落去盈利~ 賺錢又唔計~ 輸錢又加你價~ 好唔道德~

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    5. 上左市就無野好講啦。

      退一萬步加上好天真咁諗,如果將港鐵分拆為本地鐵路、海外鐵路同物業三舊,然後政府回購番本地鐵路呢部份,其實都係一件好事。不過淨係計個分拆價都大把爭議。

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    6. 明白你的想法。謝謝分享。我暫時也沒有買領展。我自己買房託主要為了其穩定性和現金流。其他房託的息率好像高一點。當然看派息比率,823有上調空間,但好像不太合適自己。加上現在宅發展內地的物業,也增加了波動性。還是觀察多一陣子。

      謝謝分享

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    7. 不用客氣,我也很高興大家說出自己的想法。

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    8. 小弟只是投資初哥,希望多多交流 :)

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  5. 我都有好多隻reit,就係未擁有過領展,純粹係太貴,息低,投資內地求增長待觀察︽︾

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    1. 我信內地會有增長,不過唔肯定領展會唔會買貴左,詳細我無研究

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  6. 作者已經移除這則留言。

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  7. 我都有D 87001~~ 我只係怕佢人仔貶值~~

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    1. 諗下有無D人仔貶值受惠股,做下對沖。諗到唔該分享下。

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  8. 人仔貶值受惠股> 有咩建議?

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    1. 人仔貶值受惠股,最直接咁諗就係用人民幣支付成本,然後賺取其他貨幣。

      其他貨幣分兩類,美元和非美元。

      賺美元既公司受貿易戰影響。賺非美元既公司,例如歐羅澳元(唔提英鎊了),兌換番同強美元掛鈎的港幣,賺幾多都要蝕匯價。

      所以呢個問題其實好難答。

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