2019年12月18日 星期三

Mapletree North Asia Commercial Trust(RW0U)近況和質疑

Mapletree North Asia Commercial Trust(新加坡上市代號RW0U,簡稱MNACT)近月發生了一些重要的事件,我稍為整理一下,最後提出一些質疑,看看大家的意見如何。

首先,又一城受到在十一月十一和十二日發生的“事件”影響,多處地方出現嚴重損毀,引致辦公大樓及商場從十一月十三日開始關閉維修。辦公大樓已在十一月二十六日重開,商場則預計最快也要明年第一季也能陸續開放。關閉期間將不向租户收取租金。


又一城貢獻MNACT的六成盈利,MNACT已宣佈預期十月至來年三月的兩個季度分派將會大幅減少。為了舒緩分派減少對基金持有人的影響,MNACT將會實施名為Distribution Top-Up的計劃,簡單講就係派發本金(Return of capital)。

同時,亦宣佈維修費用及少收的租金也在保險的保障範圍以內。而前面提到派發的本金預期會在將來以保險賠償歸還。

第二件事,MNACT在十二月初宣佈將會收購兩座位於東京和千葉縣的辦公大樓,作價381億日元,這兩個物業現時出租率85.9%,NPI回報為4.5%。收購完成後,MNACT旗下將會有八個日本物業。


MNACT會發行新基金單位支付三成收購價,其餘以借貸及現金支付,預期收購後的基金借貸比率將由37.1%升至39.0%,而每單位分派則可提升約1.8%。

好,先講又一城事件。

MNACT的股價在事件發生後應聲下跌8%,之後亦續步向下,現價已經累積下跌超過一成。

我考慮的這到底是否單一事件。

作為商場,又一城在這次事件之後,能否恢復以往的熱鬧?我相信市民是善忘的,而又一城在該地段依然是無敵。但租户在談租金時,便肯定多了籌碼。

而辦公室租戶則會考慮連接大型商場這個曾經的優點,現在到底是否依然吸引。

另外,保險的賠償到底覆蓋多少及索償過程會有多長,依然是未知數,但肯定未來的保費會有所提升。

關於新收購,增加收租物業是好事,減少倚賴單一物業也是好事,新物業的NPI對比日元借貸成本的息差也很吸引。


對於這些物業的實際情況,我完全唔了解,所以也不能說太多。只是對再一次向母公司收購,感覺有點不好(上一次看這裡)。

而近期的股價下跌,亦影響了發行新單位的價格,變相需要發行更多單位,攤薄持有人的權益,這也是一個不良的連鎖反應。

對於現在進行這收購,我只可以說好像比甚麼也不做好一點。

順帶一提,因應以上又一城事件及收購所引致的借貸上升,Moody將MNACT的信貸評級下調為Baa2及展望負面
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40 則留言:

  1. 1.37入貨坐艇中, 第一次試買reit就賴野..唔知要幾年先回得返上去
    好彩其他美債同優先股都升

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    1. 近半年以香港物業為主既房託都無運行啦。。。

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    2. 一般零售租約都係3年左右。估計未來一年好多租客傾新租約都要求減租/降低加租幅度,所以我都有心理準備未來好幾年本地收租股/REIT表現嘛嘛

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    3. 無錯,續租預左變減租。有部份已經提供優惠幫助租客。收益肯定會差,不過唔肯定現價是否已經完全反映。。。

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  2. 謝謝你的分享。你提過的,我也考慮過,看法如下,交流一下:

    1. 又一城長遠的優點還在,應該可以復原。
    2。但,現在示威者的暴力行爲,難保將來也會再發生。
    3。所以,加快分散投資到日本是好的方向。
    4。但,房托基本上沒太多保留現金,要買新的物業,在已達到38%的gearing ratio 下,沒太多選擇。預期發新單位集資,將來還會再發生。(這個也是SREIT 的常態)
    5。又所以,分薄DPU也沒法避免。看MappleTree 的房托過去的表現,影響相對較輕。
    6。那麽,就再觀察一段時間吧。

    謝謝!
    Patrick

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    1. Patrick兄,38%真係好高,如果又一城估值被下調,變相會再推高呢個比率。現在只是看MapleTree的招牌。十一月又一城事件有好多疑點,重覆發生破壞事件唔出奇,最起碼是必然成為集會重地。

      以結論講,我都係只能觀察多一點時間,唔夠決斷去斬倉。

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    2. 同意.....希望年輕人理性些,商場,商戶,一般市民也是無辜的......

      Patrick

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    3. 其實我覺得唔算係完全無辜,又或者係一D 社會因素而成既後果~ 而社會因素形成既後果就係所有既持份者~ 而又一城咁值錢又係因為社會而形成~ 所以咁值錢既背後就係有咁既隱憂~ 而政府一直解決唔到個問題~ 而搞到今日個成會咁~ 所以我唔見得係無辜~ 基本上後生既可以講所有90年代巳經成年既人當年點解唔搞好回歸既野~ 而家又係咁不停咁比大陸咁釋法~ 大陸全面管係可以~ 只要一早傾好~ 大家都OK 既~ 我覺得係無問題~ 而唔係而家又要做妓女~又要貞節牌坊咁~

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    4. 回歸之後,香港金融業基本上都係靠呢種特殊身份去賺大錢,為左保持呢個優勢,產生左好多民生問題,日積月累,總有爆既一日。。。

      出得黎行,預左要還。。。不過還既係下一代。。。

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  3. 我認同又一城黃金地段無得輸,但過去十年8年零售太好景令大家忘記原來是會有downturn (人為又好,經濟週期也好),業主跟租客的議價能力有機會改變。而且香港作為safe haven的地位若有變,個人認為所有香港有關的REIT要de-rate是應該的了。至於日本office,自己每季都會去日本出差,坦白講,MNACT持有的都是屬於decentralized office,都是一些從核心地段外移的需求,就像香港的鰂魚涌及觀塘,不是中環。香港彈丸之地外移需求都可以好火爆,但東京是一個不停向外擴的城市,很多人住川崎、千葉、橫濱去東京上班,一方面是都市圈可以不停擴張,但另一方面是外移的供應其實不少。日本融資成本低,但那些資產亦談不上甚麼核心資產,唔係話唔揸銀座、日本橋那些核心資產就賺不到錢,但對管理層的能力要求很高,亦講一點運氣。睇下大陸office就知,領展上海新天地無得輸,但其實總體office環境非常一般

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    1. disclaimer: 自己無持有任何REIT,11月中已沽出領展

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    2. 安利,多謝你提供日本既資料,MNACT本身都未必可以蛇吞象式買東京核心地段,而家同阿媽買,相信質素有少許保證。

      香港REIT如果再re-rate,我會好慘。。。不過你講得好,之前零售真係太好景,單靠一條水都可以坐係度發達,歷史上應該十分少見,而家係時候要還。。。

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    3. 東京d靚野比三井三菱渣住哂

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  4. Mike兄分析得好,最終投資者要自己做決定。想想購買Reits的初心,是想穩定收息,還是想賺息差?如果想穩定,太多不確定因素下是否觀望會好一些?

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    1. 我自己係為左穩定收息,所以好介意今次係咪單一事件,同樣亦想睇下基金經理對於這些事件的反應

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    2. 我覺得~ 又一城受襲都係RANDOM~ 咁岩係個到者~ 而唔係有目標地不停向又一城施襲~

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    3. Freeman兄,運氣定其他原因招來惡果,呢點我真係唔肯定。好多商場之前都出過事,但點解偏偏又一城傷得最甘。如果真係唔存在陰謀,一個咁大型既商場咁樣俾人閉門破壞,保安好有問題。

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    4. 其實我睇番又一城D 相我都唔係好明點解佢要封咁耐?人地地鐵個D 燒曬又打爛曬都可以咁快開番~ 而且巳經係比人質疑有D 無壞既扮壞~ 但係又一城又點解一封要封幾個月? 個邊一向都唔係焦點所在~ 所以我都唔多明~ 但係保安無意思~ 香港既保安一向無乜作為~ 全港保安都係咁上下~ 無權無勢人工低下~ 反正都唔洗批準保安可以好似差佬咁打人~ 咁就真係有問題LA~

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    5. 商場搞咁耐,我覺得主要係符合唔到安全規格,玻璃圍欄爆哂,消防系統又要重整,電梯又俾水浸過,我都希望佢可以盡快重開。。。

      我指保安有問題,唔係指保安員有問題,係商場保安系統。呢種大型商場,我期望應該有充足監測系統,而家咁耐都無破案,感覺好古怪。。。

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  5. 記得mike兄持有不同工具最終目的係收取穩定嘅現金流 (e.g. CEF/preferred share/香港REITs/新加坡REITs, etc.)

    RW0U超過一半嘅net property income來自單一物業,會唔會太過集中,做唔到diversification效果?

    利申:小弟冇RW0U,但持有其他S-REITs

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    1. Patrick兄,無錯,我隻半桶水固定收益基金有一堆你提到既投資物,多謝你有留意。

      RW0U六成收入來自又一城,的確是有過份集中的風險,而事實上我們都可以看到基金經理在減少這比重。

      而我自己整體而言,RW0U有過份集中問題,我便會自行投資其他工具達到分散,RW0U並不代表我所有REIT投資。

      而公平咁講,對比其他大部份香港掛牌的REITs,RW0U的資產分佈在亞洲不同地區,在地區分散這點上已經是稍為優勝。

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    2. 我又覺得~ 反正你覺得佢過份集中~ 你自己都可以分散自己既資產~ 唔好買咁多RW0U既股~ 咁咪做到你個人分散投資唔好集中囉~

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    3. Freeman兄,非常同意。如果隻股票強行買一堆垃圾番黎話自己分散左,其實效果更差。

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    4. RW0U 我覺得可以睇幾點既~ 1)香港未來既仲有冇昔日既繁榮? 如果無既基本上巳經見左頂點. 2) 佢既保險可唔可以COVER曬所有受損失既租金和裝修? 3)可以肯定既就係保費問題, 但唔知影響幾大?
      但係我覺得最重要係第一點~ 如果可以有昔日既光輝~ 我覺得可以長線少少買番D, 但係覺得中國經濟唔掂既~ 基本上所有香港既房地產收租股~ 甚至係中國既股可以唔洗買~ 因為黎緊美國,歐洲既定單~唔會好似以前咁可以有咁多比你賺~ 因為中國要同整個亞洲爭訂單~

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  6. 謝謝師兄分析, 我1.37買, 1.24止蝕了, 第一次買星加坡REITS,幸好祇買了少少.
    之前很多人看好介紹, 估不到居然會發生此事..

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    1. 樂觀咁睇,你走得好。如果假設收入能回復正常,現價其實好吸引,不過無人知假設是否能夠成立。。。

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  7. 我貪平1.14買左, 現在仍蝕價中, 希望現價已反影了所有不利因素, 待回復正常後股價會回升吧

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    1. 1.14呢個價已經非常好啦。。。好似上面風兄提醒咁樣,要諗清楚自己係想賺價差定穩定收息

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  8. 睇唔到本港市道可以快速復原, 區選後已沽清 RW0U, 換馬 AJBU, 好在早年買入, 仍有微利.

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    1. 我承認自己買賣唔夠決斷,AJBU睇左幾年都未買

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  9. 回覆
    1. 多謝提醒,初步睇左,有D失望,香港預左差,但係估唔到中國同日本都唔係咁掂

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    2. 係得上海個business park ok, btw周六行過又一城, 人流恢復番但都有兩三間店執左

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    3. 最擔心又一城之後傾續租,唔瘋狂壓價就奇。。。

      日本前年個收購仲講緊單一長情租客幾咁好,原來咁快已經要拆租

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    4. Mapletree 是否由息率6.8%減至 2.2%.??

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    5. RW0U DPU (cents)
      3Q 1.671
      YTD 5.558

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