置富產業信託（778）2018年業績之謎

在剛過去的一月，我們持有的Mapletree North Asia Commercial Trust（RW0U）和置富產業信託（778）分別公佈了2018年第三季業績和全年業績，這兩隻房託均屬於半桶水固定收益基金內較大的投資，所以我們也花了點時間去細閱其業績。

Mapletree North Asia Commercial Trust（RW0U）在2018年的上半年買入了一籃子日本物業，我們也有對此作出分析。當時我們擔心這收購增加了收入穩定性，卻可能犧牲了增長力。但經過了風高浪急的下半年，相信大家也會愈來愈認同穩定也是不錯的選擇。

當時的公告有推演該收購可以為Mapletree North Asia Commercial Trust（RW0U）在2016和2017分別提升多少盈利，我們留待全年業績公佈後有機會才再來觀察。

今次主要想講置富產業信託（778）的2018全年業績。

圖片取自置富Malls網站

需要特別留意的是出售和富薈的影響，置富產業信託（778）在2018年2月底完成出售和富薈，成交價約20億，當中19.5億用作償還貸款，這對置富產業信託（778）的財務狀況起了立竿見影的幫助。

“由於借貸水平有所下降而物業估值上升，資產負債比率及總槓桿比率因而下降至 20.9%（2017 年：27.4%）。於 2018 年 12 月 31 日，總負債佔總資產的百分比下降至 24.9%（2017 年：32.1%）。” （節錄自置富產業信託2018年報）

縱使和富薈只貢獻了兩個月的收入，加上置富嘉湖由六月開始受增值工程影響，全年的物業收入淨額仍然有所提升，確實難得。這應該有賴於成本控制和續租租金調升率達到12.7%的幫助。

業績中令人特別注意的是物業出租率，即使在進行大型增值工程的置富嘉湖，出租率也依然達到88.4%，反而在整份業績也沒有特別提到的置富都會，出租率卻從2017年的九成多下跌至73.1%。

節錄自置富產業信託2018年報

這下跌實在令人不解，我們特別為此向置富產業信託作出了查詢，而對方回應亦十分快速，我們在短短一天便得到以下回覆。

業績發佈會始終並不是大多數股東會應邀出席，如果消息只在此類場合提出，我們認為縱使是主動分享也是有欠週全，但公司回應查詢的速度確實值得一讚。我們會一直留意置富都會將來的情況。

置富產業信託（778）對我們最大的吸引力是其租戶以民生商店為主，相比其他以高級品牌或辦公室為主要租戶的REIT，抗跌力強很多，這個觀點依然不變。

節錄自置富產業信託網頁

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