Mapletree North Asia Commercial Trust（RW0U）近況和質疑

Mapletree North Asia Commercial Trust（新加坡上市代號RW0U，簡稱MNACT）近月發生了一些重要的事件，我稍為整理一下，最後提出一些質疑，看看大家的意見如何。

首先，又一城受到在十一月十一和十二日發生的“事件”影響，多處地方出現嚴重損毀，引致辦公大樓及商場從十一月十三日開始關閉維修。辦公大樓已在十一月二十六日重開，商場則預計最快也要明年第一季也能陸續開放。關閉期間將不向租户收取租金。

又一城貢獻MNACT的六成盈利，MNACT已宣佈預期十月至來年三月的兩個季度分派將會大幅減少。為了舒緩分派減少對基金持有人的影響，MNACT將會實施名為Distribution Top-Up的計劃，簡單講就係派發本金（Return of capital）。

陳慧琳同你講最多有400%回報既儲蓄保險

陳慧琳都算係我呢一代八十後既集體回憶。

佢唱歌唔算一流，但會記得幾首佢既歌。演技非常一般，但又會記得幾套佢主演同客串既電影。加上佢係娛樂圈既實際活躍時期唔算好長，有咁既成績同人氣都算係天時地利人和既巧妙結合。

娛樂既野呢度唔講咁多，最後放幾張劇照俾大家重溫下就算。

番正題，陳慧琳最近幫某保險公司賣廣告，推銷一份名為「童創未來」的儲蓄保險，大大聲咁講可以有高達400%回報。

我哋講家庭理財，呢種以應付兒童將來教育需要為賣點的儲蓄保險產品，其實早就應該講。不過另一方面，我一直強調保險就係保險，唔應該混合儲蓄或投資，所以對儲蓄保險興趣不大。不過，今次見到陳慧琳（好啦，我都係承認係佢fans吧），無辦法唔捧場睇下。

半桶水基金2019第三季季結

我們的兩隻基金在本季也錄得下跌。

金錢上損失了，但心靈上受到的傷害更大。2019年第三季，我要求自己永遠不要忘記這段期間在香港發生的事。

本次只簡單列出基金單位價格、資產分佈和期內的買賣紀錄。

投資台灣股市

有留言問到底有咩人民幣貶值受惠股，呢個問題真係好難答。或者可以轉諗另一個簡單小小既問題，中美貿易戰受惠股。

其實係咪真係受惠都好難講，兩個大隻佬打交，旁觀者被打中既受傷害程度隨時更大。

點都好，貿易戰加快左美國資金將廠房移離中國既速度。而鄰近國家當中，以越南和台灣得到最多新資金既青睞。越南老實講真係唔識，台灣就旅行去到熟哂。

大家去過幾多個縣市？（台東布農族送的小禮物）

近年身邊好多朋友移民去台灣，投資台灣樓準備將來退休作自住或保值既亦有。網上已經有好多人講台灣樓，我今次講股票市場。

香港的房託(REITs)幾時先出手買貨？

我在大約一年前的文章寫到新加坡上市的房託比香港的進取，常以供股或配股的方式去集資增添基金管理的物業資產，而香港除了市值最大的領展（823）外，其他在本地掛牌的房託基金已經多年沒有進行任何收購。

我只想做懶洋洋的投資者，卻不希望遇到懶洋洋的基金經理

金融世界變幻莫測，大半年前很多公司還在減債應對加息潮，但結果加息潮只是曇花一現，現在侵侵已經在推動減息了。早前的減債，便恰好製造了更大的收購空間。

睇睇兩個數字。

先睇資產負債比率，REIT的負債上限為總資產的45%。公道咁講，如果物業估值下降，縱使負債不變，這比率也會因為分母減少而上升，所以房託不能讓這比率太過接近上限。

生活選股的考慮 經營刀嘜和斧頭牌的南順（411）

早一陣子，我在家中發現，原來家中存有多支不同款式的斧頭牌（AXE）洗潔精，還有洗衣液也是使用斧頭牌的產品。轉頭一睇，原來食油也是使用刀嘜牌（之前去工展會發現刀嘜同斧頭牌均屬於南順集團）。

壟斷了我屋企的AXE清潔液

《彼得林奇的成功投資》是我最早接觸的投資書籍，書內的很多理論也成為我投資知識的基礎，包括在生活中選股。

神檯級基金經理Peter Lynch先生在著作中提醒大家，一般市民都可以在日常生活中發現好股，甚至可以比離地的金融界更早觀察到公司的實際市況變化。

社會運動中成長的太古地產（1972）

高盛和美銀美林兩大投行近日發表報告，預測本地辦公室租金回落，調低太古地產（1972）和冠君產業信託（2778）這兩隻以出租甲級寫字樓為主要收入來源的目標價。

大家都好清楚香港近期咩環境。政治問題，政治未能解決，民生和商業活動均受到一定影響。社會運動遍地開花，令到不少地區的零售商場都受到從未遇過的考驗。正常情況下，商場管理人員那會有機會遇上以百人計的示威衝突。而上面提到的兩間公司，在這方面便比其他公司擁有豐富得多的經驗。

熱鬧和平的太古廣場(網上圖片)

太古地產（1972）旗下的太古廣場在六月金鐘發生的數次衝突中，管理人員表現駕輕就熟，堅守本份亦沒得失任何一方，備受稱讚。

將讀者的讚賞轉化為作者的收入（在Blogspot加入LikeCoin按鈕，賺取LikeCoin）

近半年在一些大型網上文章平台，例如medium和立場新聞，也看到文章的結尾出現像以下這些拍手掌的標語。

昨天花了一點時間去研究，原來這個名為LikeCoin的項目，目的是將讀者對作者的讚賞轉化為酬勞。有點兒類似打賞，有咩分別下面再講。

剛好上週止凡兄發佈了一篇文章，大意係讀者如何在遇到喜歡的文章時，為網上作者帶來一點點的經濟收入以作支持。當中止凡兄提到按AdSense廣告，我也認同這方法。

第二管道收入

幾個月前，跟一位工作上很可靠的前輩食飯，話題自然離不開工作上的難處和穩定性。前輩最後語重心長地告誡我和另一位跟我年齡相若的同事，在我們這個年紀（即是踏入職場接近十多年），真的要積極考慮建立second source of income（第二管道收入），不能依靠單一工資收入。

《反脆弱》入面多次提及，工資收入是脆弱的，人事部一個通知已經可以立即打破所有看似穩定的收入和福利。縱使這道理顯淺易明，但出自熟悉的前輩，影響力的重量還是有點不同。

半桶水基金2019第二季季結

半桶水投資基金今年累升13.12%，略勝於恆生指數的10.4%，不及標普五百的17.3%和鈉指的21.19%，再次顯示我們牛市跑得慢的問題。基金曾在五月底的時候打破每單位基金價格歷史新高，但其後便反覆至現在的位置。

我們第二季都在賣貨，五月中清掉了長江基建（1038），六月中在業績前減持了一半維他奶（345）。五月的時候曾經準備買貨，我們參考的RSI週線和全家福祿壽的恆指沸騰指數也接近入貨界線，可惜便是早了反彈。

現在我們的現金比例高達百份之四十七！

最重要的事

在養大一個小朋友的過程，總會遇上很多不受我們控制的事情，很容易令到家長感到十分無助。每次遇到這些情況，我開解自己的方法是回想一下甚麼才是最重要的事情。

回想一下，在太太剛剛懷孕，每一次產前檢查，每一次等候化驗結果的情境。那個時候我不會想到孩子要進入甚麼名校，不會想到孩子將來要怎樣百般武藝，我只希望太太身體正常，孩子在媽媽肚內平安長大。

Google AdSense收入在香港是否需要交稅

Google AdSense收入在香港是否需要交稅？要，Google AdSense給網主的款項需要報稅。

話說本網站由大約兩年多前開始放置AdSense廣告，多謝各位一直的支持，於2018年終於累積夠八百大元這條支付界限，收到由Google直接傳入户口的款項。

好了，最近收到香港稅局的綠色信封，需要為剛過去的年度報稅，我便好奇地諗，這些從Google收到的收入是否需要報稅呢？

利用強積金可扣稅自願性供款（TVC）慳稅，每月兩厘回報，朋友訓醒未？

朋友傳來一幅電視新聞的截圖，內容是利用強積金可扣稅自願性供款（TVC）來慳稅，變相賺取回報。儲錢可以慳稅，一年儲三萬六千元可以慳五千幾蚊稅，看似很吸引，立即睇下。

個案假設月薪三萬，年薪三十六萬，強制性供款本身為每月一千五百元，現在於可扣稅自願性供款（TVC）每月多供三千元。

稅項的計算如下：

零成本的住院現金保障計劃？

有朋友收到中銀人壽cold call，推銷住院現金保單。月供十年，不管中途有沒有索償，十年後均可以全數取回已繳總保費的 101%。朋友仔問我除左蝕通脹之外，有無古惑。

我從來都無認真睇過住院現金保單，今次乘機研究下。

谷歌搵到中銀人壽有一個“康盈住院現金回贈保障計劃”，完全吻合朋友的描述。

半桶水基金2019第一季季結

投資市場比近年大自然的天氣更加變幻莫測，市場人士好像已經將前一年的擔憂完全忘記。縱使脫歐期限和中美貿易的停戰期限也已經近在咫尺，一個停止縮表的決定，已經足以令資產價格再度起舞。

雨後彩虹還是最後派對？

我們兩隻半桶水基金在一月份已經完全收復2018年的損失，升勢亦一直廷續至第一季結束。非常坦白，當中全無技巧可言，只是跟隨市場上升。

半桶水投資基金在第一季上升12%，每單位價格破了我們自2017年成立以來的歷史高位，之前的高位在2018年的一月底。

強積金自由行的空窗期（及失控期）

今次係強積金轉換的最後一篇，回顧一下，第一篇講強積金自由行的局限性，第二篇講永明香港股票基金，最後一篇講空窗期。

先假設我們由原先的強積金公司（以下簡稱為公司A）把資金自由行轉去另一間強積金公司（以下簡稱為公司B）。

強積金轉換空窗期的定義是公司A賣出我們的基金後，把現金轉到公司B，然後直至公司B買入基金的這段時間。這段時間不論市場怎樣變化，因為我們的資產脫離了市場，升跌多少也對我們的這筆資產沒有任何關係，所以便稱為空窗期。空窗期造成的風險便是錯過市場的升幅，或避過市場的跌幅。

我是在一月十三日簽申請表的，當天是星期日，恆指週五收市價為26,667點，兩週後的收市價為27,569點，升幅百份之三點三。

息口對十倍槓桿保險融資的影響（向皮老闆借題發揮）

早前皮老闆分享了一個十倍槓桿保險融資計劃，資料如下：

保額：800萬
貸款：754萬
首期：46萬
貸款年息率：2.5厘（和P掛鈎的）
假如息率不變下，每年還息：18.85萬
三年後贖回可得：881萬

皮老闆忙於享受半退休生活，文章言簡意賅，短短幾點風險提示都講左加息兩次，再加一句“邊有咁大隻ＸＸ隨街跳？”，我們應該心領神會。

皮老闆...(網上圖片)

我今次就借題發揮，睇下息口對這個十倍槓桿保險融資計劃（保費融資/Premium Financing）的回報有咩影響。

置富產業信託（778）2018年業績之謎

在剛過去的一月，我們持有的Mapletree North Asia Commercial Trust（RW0U）和置富產業信託（778）分別公佈了2018年第三季業績和全年業績，這兩隻房託均屬於半桶水固定收益基金內較大的投資，所以我們也花了點時間去細閱其業績。

Mapletree North Asia Commercial Trust（RW0U）在2018年的上半年買入了一籃子日本物業，我們也有對此作出分析。當時我們擔心這收購增加了收入穩定性，卻可能犧牲了增長力。但經過了風高浪急的下半年，相信大家也會愈來愈認同穩定也是不錯的選擇。

當時的公告有推演該收購可以為Mapletree North Asia Commercial Trust（RW0U）在2016和2017分別提升多少盈利，我們留待全年業績公佈後有機會才再來觀察。

今次主要想講置富產業信託（778）的2018全年業績。

圖片取自置富Malls網站

有味道的回憶

差不多十年前，那個時候還未結婚，和當時的女朋友（即是現在的太太）正在準備婚禮，去了很多間不同的酒店視察婚宴場地，最後我們選擇了在尖沙咀的海景嘉福酒店。

關於這酒店，我們當然有很多快樂的回憶，畢竟是由一個人變為兩個人的人生大事。

而這酒店的獨特氣味，也為我們的回憶增添上香味。這酒店從大門進入開始，整間酒店也彌漫著同一種香氣，從預約參觀，跟著簽約，事前的準備和婚宴當天，我們去了很多次這間酒店，我們可以只憑嗅覺便知道自己已經身處於這酒店之內。

傳說中的強積金港股基金

上次的文章說以往我沒有深入了解永明的港股基金，這陣子我便稍為了解一下。原來永明彩虹香港股票基金在2016年之前的基金經理是首域，而首域的香港增長基金是出名很強的。

永明在2016年把這基金改變為多元管理模式，簡單講即是Fund of funds，永明自己做基金經理來投資於其他基金。據說永明現在投資於三隻港股基金，首域依然是其中一員。

知道了這件事之後，大家難免會諗，永明能否維持以往的光環？人家畢竟是長勝將軍劉國傑。

我們公平地分析一下。

強積金自由行（非完全自由）

作為身在香港的工資奴，又對投資理財有興趣，我一直都有留意傳媒對不同強積金的基金回報的比較，例如這個。印象中曾經數次看到永明的彩虹香港股票基金跑出，其表現比其他港股主動型基金甚至比被動型的港股指數基金表現更好，但只是自己沒有永明的帳戶，也懶於行動，所以一直也沒有深入了解。

家中的羅勒竟然開花

近期有一位好友成為了永明的經紀，問我們有沒有興趣在永明開設強積金户口，我便做個順水人情，一方面支持下朋友，另一方面給自己一個機會選擇這個傳說中的港股基金。

我本身有兩個強積金帳戶，在匯豐的個人帳戶和在銀聯BCT的供款帳戶，大學時代還有一個忘了是那裡的帳戶，是當時在大學打工開設的，後來已經給我整合了到匯豐。而匯豐的那個比現在銀聯BCT的結餘多數倍，畢竟在銀聯BCT只是供了不足兩年。

半桶水基金2018年結

今年的股市在第一季中期開始轉差，踏入十月的跌幅更加明顯，我們兩隻基金更慘烈地只有分別各一隻持股沒有見紅，而更悲慘的是兩隻基金當中跌幅最大的持股都是基金中佔比最高的一隻，其下跌對整體造成的影響甚大！

一如既往，我們沒有能力也不嘗試解釋市場的反應，只說手上的持股和操作。

半桶水投資基金在第四季下跌2.65%，全年計下跌2.47%。

現金水平由年初的五成減少至年尾的三成，這主要是因為由二月至七月多次企圖撈底買貨所致。大部份當時買入的股票也在虧蝕當中，當中最慘烈的是騰訊控股（700），四次增持，全部坐艇！！